Familien-GbR
Immobilieninvestition der Eltern für sich und Ihre Abkömmlinge mit Nachfolgeregelung

Ausgangsfall
Eltern (M und F) planen den Kauf einer werthaltigen Immobilie, eines Wohn- und Geschäftshauses in Berlin, haben genügend Eigenkapital zur Finanzierung dieser Investition und nehmen zur Finanzierung einen größeren Kredit auf. Sie möchten im Wege einer vorweggenommenen Erbfolge ihre beiden Kinder S1 und S2 an der Immobilie mit beteiligen.

Im Rahmen einer Nachfolgeplanung und Nachfolgeregelung der Eltern stehen diesen sowohl erbrechtliche Lösungen mittels testamentarischen Regelungen als auch die Möglichkeit offen, den Kindern zu ihren Lebzeiten Vermögenswerte zu übertragen. Es ist Eltern freigestellt, zu Lebzeiten ihren beiden Kindern S1 und S2 sowohl Geldwerte als auch Immobilienwerte zur Verfügung zu stellen.

Eltern haben die Möglichkeit, innerhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren ihren Kindern jeweils steuerfrei Vermögenswerte bis zu € 400.000,00 zu übertragen. Somit können M und F ihren beiden Söhnen S1 und S2 innerhalb dieses Zeitraumes insgesamt € 1,6 Mio. erb- und schenkungssteuerfrei zuwenden.

Zur Ausschöpfung dieser Steuervorteile ist zu überlegen, ob die Eltern Immobilienanteile in Form von Miteigentumsanteilen ihren Kindern zur Verfügung stellen oder ob eine gesellschaftsrechtliche Struktur geschaffen werden soll, die Vorteile schafft für die Planung weiterer Übertragungen innerhalb der 10-Jahres-Frist oder nach Ablauf der Frist. Nach deren Ablauf beginnt wieder eine neue 10-Jahres-Frist zu laufen, so dass die Eltern wieder erneut die zustehenden Freibeträge ausschöpfen können.

Wenn die Übertragung von Miteigentumsanteilen geplant ist, dann ist dabei aber zu bedenken, dass grundsätzlich die Erwerber (S1 und S2) über ihren erworbenen Miteigentumsanteil frei verfügen können, dieser Anteil somit ohne das Wissen der Eltern sowohl belastet als auch veräußert werden können. Es kann in dem Übertragungsvertrag zwar eine Rückübertragungsklausel mit aufgenommen werden, mit der Maßgabe, dass die Kinder in diesen Fällen den Immobilienanteil wieder an die Eltern rückübertragen müssen. Dies ist eine rückwärtige Betrachtung, die nur den alten Zustand wieder herstellt, aber nicht zukunftsorientiert ist.

Möglich ist die Übertragung von Immobilienanteilen auf eine Gesellschaft der bürgerlichen Rechts (kurz: GbR), An dieser Gesellschaft sind die Eltern mit Anteilen beteiligt.

Dabei steht es den Eltern frei, schon vor oder zeitgleich mit dem Kauf der Immobilie eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zu gründen, an der die Kinder mit konkret festgelegten Anteilen beteiligt sind. In diesem Falle stellen die Eltern den Kindern zur Ermöglichung der Finanzierung des Geschäftes einen Eigenkapitalanteil vorab zur Verfügung.

Das Halten und Verwalten einer Immobilie durch eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts hat den Vorteil, dass die Mitglieder der Gesellschaft, somit insbesondere die Erwerber (hier S1 und S2) über ihren Anteil an dem Gesellschaftsvermögen oder an den einzelnen dazu gehörenden Gegenständen nicht ohne die Zustimmung der Mitgesellschafter verfügen können. Die Mitgesellschafter sind auch nicht berechtigt, die Teilung zu verlangen.

Darin liegt der große Unterschied zu Miteigentum (Eintragung konkreter Miteigentumsanteile im Grundbuch). Miteigentumsanteile können ohne die Zustimmung der Miteigentümer belastet und veräußert werden und jeder Miteigentümer kann grundsätzlich die Teilung verlangen und dies auch gerichtlich durch Teilungsversteigerung durchsetzen.

Dies ist bei der Gründung einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht der Fall, da die damit geschaffene Gesamthandsgemeinschaft es den Mitgesellschaftern nur erlaubt, die Immobilie insgesamt - "mit gesamter Hand" - zu belasten und zu veräußern.

Spätere, weitere Übertragungen von Gesellschaftsanteilen der Eltern an ihre Kinder werden erheblich erleichtert.

Die Eltern können somit mit ihren Kindern eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts gründen. Wenn die Eltern gegenwärtig keine auf die Köpfe verteilte Beteiligung der Kinder S1 und S2 wünschen, können diese die Gesellschaft mit der Maßgabe gründen, dass die Kinder S1 und S2 erst einmal kleine gesellschaftsrechtliche Beteiligung erhalten und diese Beteiligungen dann Jahre später durch die Eltern anlässlich weiterer Übertragungen aufgestockt werden.

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Roland Schiller
Notar & Rechtsanwalt
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